5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅华大基因有国家背景吗邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　华大基因有国家背景吗接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(华大基因有国家背景吗xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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